As incorporadoras trocaram a classe média pelo luxo e pelo mercado popular para escapar dos juros altos. A estratégia funcionou por algum tempo, mas as duas pontas começam a perder força. Agora, o setor precisa encontrar uma nova rota em um mercado cada vez mais apertado.
Quando o juro da economia brasileira subiu para a faixa de dois dígitos nos últimos anos, o mercado de classe média foi o primeiro a afundar. O segmento abrange imóveis em torno de R$ 500 mil a R$ 2,2 milhões. Nesse mercado, o comprador de imóvel paga cerca de 30% na planta e financia os 70% restantes. Com juro alto, a parcela deixa de caber no bolso, e as vendas nos estandes caem.
A classe média ficou pelo caminho
A escassez de moradias novas para famílias de classe média vem se agravando no Brasil e atingiu o pior patamar da história. Hoje, correspondem a uma fatia de apenas 18,9% dos lançamentos e 24,1% das vendas totais. Há dez anos, era mais de 50% do total do mercado, segundo pesquisa da consultoria Brain Inteligência Estratégica.
E como o juro dos financiamentos não vai cair tão cedo, não adianta as empresas lançarem moradias para um público que não consegue comprá-las.
Como resposta, as incorporadoras direcionaram seus projetos para as pontas da pirâmide. A principal boia de salvação foi o setor econômico (leia-se aí Minha Casa, Minha Vida), que conta com alta demanda por moradia e financiamento com juros subsidiados, garantindo as vendas.
A outra boia foram os empreendimentos de luxo, em que as famílias têm tanto dinheiro que não precisam de financiamento.
O luxo também perde fôlego
Mas o juro alto por tempo prolongado mostra que não há tábua de salvação que dure para sempre.
O setor de alto padrão e luxo ampliou lançamentos e vendas em 2023, 2024 e atingiu recorde 2025. Já neste ano, os negócios caíram pela metade. A queda aconteceu porque boa parte das famílias ricas já trocou de apartamento após a enxurrada de lançamentos nos últimos anos. E outra parte tem achado mais interessante deixar o dinheiro aplicado a comprar um imóvel na planta. A avaliação de analistas é que o mercado de luxo chegou a um topo e não tem como crescer mais. Vai-se aí uma das tábuas de salvação.
O Minha Casa, Minha Vida sob pressão
Resta o Minha Casa, Minha Vida, que foi turbinado seguidas vezes no governo Lula, garantindo recordes de vendas. Houve redução dos juros, ampliação das faixas de rendas dos beneficiários e dos tetos de preços dos imóveis, além da criação da faixa 4 para atender uma parte das famílias de classe média. Dezenas de incorporadoras expandiram seus negócios neste ramo.
Agora, essa fórmula está em risco em virtude do endividamento das famílias. A demanda por moradia continua grande, mas cada vez mais famílias são reprovadas na análise de crédito. Outro ponto é que a renda da população não cresceu tanto quanto os custos de construção. Há pouco espaço para subir os preços nos estandes. Hoje, as vendas estão fluindo, mas demoram mais. E quem comprou, tem dificuldade de pagar as prestações da entrada parceladas pelas construtora (modalidade chamada de pro soluto).
Menos lançamentos no horizonte
Olhando para frente, os empresários devem estar com as barbas de molho, preocupados com a deterioração do mercado e recalibrando a rota de navegação, receosos de que possam faltar tábuas de salvação.
No curto prazo, isso deve se traduzir em redução dos lançamentos e, consequentemente, das vendas. Uma melhora de cenário vai depender, fortemente, de redução dos juros no País. Mas isso é uma grande incógnita, dependendo de quem for eleito e do que pretende colocar em prática no seu plano de governo.
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